Borde entreprenören närvara vid garantibesiktningen?

Garantibesiktningen är projektets sista kontrollstation före ansvarstiden löper ut. Under genomgången noteras fel som uppkommit efter slutbesiktning. Entreprenören måste i regel åtgärda brister som klassas som garantifel, och därför väcks den praktiska frågan: ska entreprenören vara med i rummet eller vänta på protokollet?

Varför är entreprenörens närvaro värdefull

När entreprenören deltar får beställare och besiktningsman omedelbara svar på tekniska frågor. Det kan handla om hur en styrsekvens i ett ventilationsaggregat är tänkt att fungera, om en injustering följer ritning eller hur ett montage motsvarar fackmässighet. En gemensam bild skapas av vad som är fel, normalt slitage eller driftfrågor. Resultatet blir kortare väg från iakttagelse till åtgärdsplan och färre efterdebatter om protokollets formuleringar.

Närvaron stärker även spårbarheten. Om ett fel i ventilation, värmesystem eller hiss identifieras kan entreprenören beskriva utförande, avtalad prestanda och tidigare serviceinsatser. Eftersom entreprenören under garantitiden ska åtgärda fel utan kostnad för beställaren enligt AB 04 eller ABT 06, blir diskussionen mer träffsäker när den förs på plats i stället för via mejltrådar veckor senare.

När kan frånvaro vara bättre

Det finns situationer där en första ostörd runda ger besiktningsmannen bäst arbetsro. Det gäller särskilt i skolor, vårdlokaler eller bostäder där tillträdet är känsligt. En certifierad besiktningsman förblir opartisk även med entreprenören närvarande, men om brukare påverkas negativt kan det vara klokare att låta entreprenören ansluta vid genomgången efteråt. Ett mellanting är att entreprenören följer med i teknikutrymmen och gemensamma ytor men avstår privata rum.

Juridiska ramar

I AB 04 är garantitiden normalt fem år för arbetsprestation och två år för material, medan ABT 06 anger fem år för båda delarna. Beställaren kallar till garantibesiktning och syftet är att hitta fel innan den kortaste garantitiden upphör. Besiktningen tar vid där slutbesiktningen slutade och värderar hur anläggningen har fungerat i drift.

Entreprenören har ansvar att åtgärda brister som bedöms som garantifel inom skälig tid. Tvåårsbesiktningen blir därför en startpunkt för åtgärder som måste vara klara före femårsbesiktningen. Att entreprenören deltar påverkar inte besiktningsmannens oberoende men kan korta processen: frågor besvaras direkt och parterna hör samma bedömning samtidigt, vilket minskar risken för tvist om ansvar eller omfattning.

Praktiska råd för en smidig besiktning

1. Klargör rollerna före start. Besiktningsmannen leder rundan, beställaren beskriver driftupplevelser och entreprenören redogör för utförande och provningar.
2. Bestäm vilka delar av byggnaden som besöks och när. Vid störningskänsliga objekt kan entreprenören finnas i berörda teknikrum men stå över besök i lägenheter.
3. För varje observation ange direkt om den kräver funktionsprov, filmning, injustering eller annan kontroll. Tydlig märkning underlättar uppföljningen.
4. Avsluta rundan med en kort muntlig avstämning så att ingen punkt missförstås innan protokollet skrivs.
5. Lägg tidplan och ansvar direkt i protokollet. Varje punkt ska ha en tydlig motpart så att inga anmärkningar blir liggande.

Genom att låta entreprenören medverka under strukturerade former blir garantibesiktningen ett gemensamt arbetsmöte i stället för ett formellt hinder. MALEON samarbetar med byggkonsulter, projektledare och tekniska specialister inom el, VVS, installation, transport och bygg för att hålla kommunikationen saklig och lösningsinriktad. När parterna möts där installationerna finns, i maskinrummet, framför centralen eller på taket, flyttas fokus från ordval i protokollet till funktion i drift. Det är där värdet för förvaltningen uppstår.​​