Hur budgeteras kostnader för slutbesiktning?

Slutbesiktningen är det formella kvittot på att entreprenaden är klar att överlämnas. Enligt branschpraxis deltar beställare, entreprenör, kontrollansvarig (småhusentreprenad) och en oberoende besiktningsman. För att få en träffsäker budget måste varje kostnadsdel brytas ut, kopplas till projektets risker och kompletteras med en rimlig reserv för osäkerheter som fler besiktningar och extra platsbesök.

Vad påverkar kostnaden i praktiken

Omfattningen styr nästan allt. En liten ombyggnad med få tekniska system kräver mindre tid än ett helt nytt flerbostadshus med bygg, el, VVS, mark och hiss. Ju fler discipliner som ska granskas desto fler frågor, längre protokoll och fler punkter att följa upp. Projektets läge spelar också in genom restid och logistik.

Arbetet före och efter den fysiska besiktningen tar minst lika mycket tid som själva dagen på plats. Kallelser, granskning av kontrakt och egenkontroller måste göras i förväg. Efteråt ska besiktningsprotokollet färdigställas, bedömningen presenteras och eventuella frågor hanteras med tillhörande korrespondens och samtal. Branschen räknar dessutom med både ett startmöte och ett slutmöte som behöver få plats i budgeten.

Tillkommande provningar och funktionstester kan kräva specialister, särskilt i projekt med miljökrav eller hyresgästanpassning. Lägg därför en reserv för sena kompletteringar eller låg färdigställandegrad som drar ut på tiden.

Lägg upp en budgetpost per delmoment

Ett robust upplägg börjar med planeringen. Här ingår att samla handlingar, fastställa omfattning och boka tider. Nästa post är själva besiktningsdagen med rundvandring ute och inne enligt gängse branschpraxis. Därefter följer dokumentation; protokoll och utlåtande ska vara tydliga, spårbara och kopplade till kontraktet.

Fjärde posten gäller felhantering. Om brister noteras krävs uppföljning och ofta en efterbesiktning. Räkna med minst ett återbesök i projekt med många gränssnitt. Femte posten är administration. Kallelser, löpande kontakt med parterna och uppdatering av protokoll efter åtgärder tar betydande tid. I mer komplexa uppdrag lönar det sig att anlita en erfaren byggkonsult som tidigt sätter struktur, tidsplan och rimlig omfattning inför slutbesiktningen.

Vanliga fallgropar som skenar kostnaden

Den vanligaste orsaken är låg färdigställandegrad. Ofullständig städning, provisoriska montage, saknade driftinstruktioner eller frånvaro av egenkontroller förlänger ronden och leder till ombesiktning. Otydliga gränsdragningar mellan entreprenörer skapar diskussioner under rundvandringen och extra arbete med protokollet. Sena avstämningar med hyresgäst eller brukare kan dessutom medföra kompletteringar i sista stund.

Tekniksystem är en annan fallgrop. Om el eller VVS inte är provade och injusterade innan slutbesiktningen växer protokollet och kräver flera återbesök. Logistik kan också bli besvärlig. Spridda adresser, begränsad åtkomst eller krav på särskilda behörigheter ger längre arbetstid.

Förbered därför kommunikationen. När handlingar saknas, avvikelselistor är ofullständiga eller beslut inte dokumenterats tar det tid att reda ut ansvar och åtgärd. Läs mer om besiktningsmannens utmaningar.

Så räknar du för flera besiktningar

Många projekt har förbesiktningar av känsliga moment, etappbesiktningar vid delöverlämning och särskild besiktning av installationssystem. Lägg in en grundpost för varje besiktningstyp samt restid och dokumentation kopplad till respektive disciplin. I större projekt behövs dessutom minst en ombesiktning och en efterkontroll när alla brister är åtgärdade. Vissa beställare avsätter en separat reserv för oförutsedda kompletteringar vid pressad tidplan eller väderberoende arbeten utomhus.

Kompetenskrav kostar också. Projekt med många tekniska system behöver en besiktningsorganisation som täcker samtliga discipliner. Det kan lösas med egna resurser eller med certifierade externa aktörer som har dokumenterad byggteknisk erfarenhet och därmed kan garantera en opartisk bedömning.

Vems budget och hur ansvar delas

I totalentreprenader planerar normalt entreprenören slutbesiktningen medan kostnaden ofta hamnar hos beställaren enligt kontraktet. I utförandeentreprenader kan det vara tvärtom. Oavsett entreprenadform bör parterna tidigt klargöra vem som bokar, vilka discipliner som ingår och hur ombesiktningar hanteras ekonomiskt. Klara roller minskar risken för diskussioner på startmöte och slutmöte.

Se till att byggherre och entreprenör är överens om vilka handlingar som ska ligga framme. Drift och underhåll, relationshandlingar, egenkontroller och intyg bör vara samlade innan kallelsen går ut. Lägg också in en post för intern tid hos beställaren för att läsa utlåtandet, samordna åtgärder och stänga punkter.

I slutskedet blir samordningen mellan teknikområden ofta avgörande. Vår roll på MALEON kan vara att samla projektledare, besiktningsmän och specialister inom el, VVS, styr, mark, bygg, sprinkler och hiss samt öppna tydliga kontaktvägar mellan parterna.

Ett praktiskt räknesätt är att börja med en baspost för tid på plats, lägga till förarbete och efterarbete i samma storleksordning, addera resa och logistik och sedan en separat post för minst en ombesiktning. Avsluta med en procentuell reserv kopplad till risker och antal discipliner. Finjustera posterna när färdigställandegraden ökar, handlingarna är kompletta och tidplanen håller de sista veckorna fram till slutbesiktningen.