När slutbesiktningen slutar med ett nej har projektet nått en brytpunkt där tekniska krav och avtalsvillkor krockar med tidplan och ekonomi. Besiktningsutlåtandet blir då styrdokumentet som anger vilka fel som måste rättas innan entreprenaden kan prövas på nytt. Förväxla inte denna prövning med kommunens slutbesked; besiktningen rör avtalet mellan beställare och entreprenör medan beslutet från byggnadsnämnden handlar om användning enligt plan och bygglag.
Vad innebär ett nej
Besiktningsmannen har bedömt att entreprenaden inte svarar mot kontraktets krav i sådan grad att den kan godkännas. Mindre anmärkningar tolereras ofta, men fel som hindrar funktion, säkerhet eller fortsatt arbete måste åtgärdas. Utlåtandet listar dessa fel och fungerar som både arbetsorder och kontrollista. Först när efterbesiktning visar att felen är avhjälpta börjar garantitider och slutreglering av kontraktssumman normalt att gälla. Till dess ligger allt fokus på rättning och dokumentation.
Så organiserar du nästa steg
- Gå igenom utlåtandet rad för rad tillsammans med entreprenören så att alla tolkar varje punkt lika.
- Upprätta en tidplan som omfattar avhjälpande, egenkontroller och förslag på datum för efterbesiktning. Låt tekniska specialister verifiera kritiska moment där fel tidigare uppstått.
- Dokumentera nuläge före rättning med foton och mätprotokoll. Dokumentera sedan åtgärdat läge på samma sätt.
- Begär skriftlig bekräftelse från entreprenören när samtliga hindrande fel är åtgärdade så att efterbesiktning kan bokas utan dröjsmål.
- Om parterna är oense om hur ett visst fel ska bedömas kan de avtala om särskild besiktning av just den frågan. Överbesiktning kan också begäras, normalt inom tre veckor, och ersätter då tidigare utlåtande med starkt bevisvärde vid eventuell tvist.
Slutbesiktning är en avtalsfråga, inte en myndighetsprövning. Om driftstart eller inflyttning närmar sig måste beställaren därför parallellt hantera tidplaner för egna arbeten, hyresgästanpassning och provning så att ett uteblivet godkännande inte skapar kedjeeffekter.
Vanliga knäckfrågor
När ska ny besiktning bokas? Håll inte efterbesiktning förrän entreprenören skriftligt anmält att hindrande fel är avhjälpta och egenkontroller visar att kontraktskraven uppfylls. För osäkra eller dolda delar är en tidig förbesiktning ofta klok för att minska risken för sena stopp.
Vad gäller för betalning och tider? Enligt standardavtalen AB 04 och ABT 06 börjar exempelvis garantitid och slutbetalning först när entreprenaden godkänns. Under tiden används besiktningsutlåtandet som planeringsverktyg: koppla tydliga tidsfönster till varje åtgärd och följ upp dem regelbundet.
Hur hanteras oenighet om utlåtandet? Om parterna står långt ifrån varandra kan överbesiktning beställas. Den ger en ny fristående prövning och kan spara både tid och resurser jämfört med en juridisk process.
Hur påverkas sidoarbeten och inflyttning? Ett kvarstående fel, till exempel en ojämn betongplatta som hindrar golvläggning, kan stoppa inredning och montage. Boka om resurser i tid och låt teknisk kompetens kontrollera att åtgärden verkligen undanröjer hindret innan nya arbeten startar. En strukturerad kvalitetskontroll kopplar ihop rättning och ny prövning.
Roller och kommunikation
Beställaren kallar normalt till slutbesiktning och efterbesiktning, medan entreprenören ansvarar för att rätta noterade fel. Genom att låta besiktningsutlåtandet bli gemensam styrhandling underlättas samordning, och risken minskar att samma problem upprepas.
För att ytterligare minska risken för återkommande fel kan parterna anlita en oberoende besiktningsman redan i tidigt skede. Vi på MALEON erbjuder byggkonsulter, projektledare och tekniska specialister inom el, VVS, hiss och entreprenad som arbetar med tydliga processer och lägre miljöpåverkan. Den som vill fördjupa sig i prövningar och projektfaser hittar mer material om slutbesiktning.