Hur hanteras garantibesiktningsanmärkningar av entreprenören?

En garantibesiktning utförs vanligtvis ungefär två år efter en godkänd slutbesiktning. Syftet är att hitta fel som har visat sig under driftstiden innan reklamationsfristen går ut. Utlåtandet är bindande enligt standardavtalen AB 04 och ABT 06 och blir grunden för entreprenörens fortsatta ansvar. Nedan beskrivs hur entreprenören bör agera för att uppfylla både juridiska krav och beställarens förväntningar.

Rättslig grund

Enligt AB 04 och ABT 06 ska entreprenören utan kostnad avhjälpa fel som hänför sig till entreprenaden under garantitiden. Dolda fel kan göras gällande i upp till tio år, medan en säkerhet för fullgörande ofta gäller fem år. När utlåtandet från garantibesiktningen kommer måste entreprenören identifiera vilka punkter som är klara garantiåtaganden och vilka som rör drift, underhåll eller felaktig användning. En strukturerad genomgång av kontrakt, tekniska handlingar och driftmanualer minskar risken för tvist. Vid oklar tolkning kan parterna gemensamt be besiktningsmannen klargöra om anmärkningen verkligen omfattas av garantin.

Från utlåtande till åtgärdsplan

Först ska entreprenören skriftligen bekräfta mottagandet av utlåtandet till beställaren och besiktningsmannen. Därefter görs en prioritering:

1. Säkerhetskritiska system som värme, ventilation, el och hiss
2. Materialrelaterade frågor som sprickor och rörelser
3. Kosmetiska ytskikt

Varje anmärkning behöver en statusbedömning, orsaksanalys och vald åtgärdsmetod. Vid driftproblem bör loggar, mätdata och funktionsprov bifogas som bevis. Entreprenören tar fram en åtgärdsplan som anger tidpunkt, åtkomstrutiner, påverkan på verksamheten och ansvarig utförare. Planen delas med beställaren för godkännande innan arbetet påbörjas. När åtgärden är klar dokumenteras egenkontroll med foton, protokoll och uppdaterade driftinstruktioner. Krävs efterkontroll bokas detta samtidigt för att hindra onödiga stopp i produktionen.

Dialog om ansvar

Att allt som står i ett utlåtande skulle vara ett garantiansvar är en vanlig missuppfattning. Normalt slitage, bristande underhåll eller felaktig hantering faller utanför. Om entreprenören anser att en punkt inte omfattas av garantin ska ett sakligt avvisande skickas med hänvisning till kontrakt, driftjournaler och mätbara fakta. Tystnad riskerar att tolkas som medgivande. Vid kvarstående oenighet kan parterna gemensamt initiera särskild besiktning eller beställa en oberoende teknisk bedömning. För återkommande problem som sättningar, materialrörelser eller enklare funktionsfrågor finns ofta välkända lösningar, vilket visas i de vanligaste anmärkningarna. Klara roller bidrar till snabba beslut: beställaren leder ärendet, byggherre bevakar beställarbehov, entreprenören åtgärdar fel och levererar dokumentation.

Tidplan och uppföljning

Garantibesiktningen är till för att fel ska hanteras innan reklamationstiden löper ut. Entreprenören bör därför omedelbart boka resurser och material. Om leveranstider eller driftstopp hotar tidsplanen måste beställaren informeras skriftligt. I större projekt är regelbundna statusmöten effektiva. Där gås varje punkt i utlåtandet igenom, åtgärdsplanen uppdateras och ny besiktning bokas vid behov. Efter utfört arbete ska det tydligt framgå hur felet har åtgärdats, vilket material som använts och hur funktionen verifierats. Vid systemfrågor kan kompletterande provning eller injustering ge kvitto på långsiktig drift­stabilitet. Skulle parterna stå långt ifrån varandra dokumenteras invändningarna i detalj och kontrakts­grunden används som styrdokument. En oberoende kontroll kan ofta bryta dödläget.

Praktiska råd

• Samla projektdokumentation, driftjournaler och egenkontroller i god tid före besiktningen.

• Låt ansvarig underentreprenör delta vid besiktning av komplexa installationer för att korta ledtider.

• Klargör gränsdragningar kring funktionskrav enligt ABT 06, där funktionen ska visas i verklig driftmiljö.

• Dokumentera varje åtgärd med fotografier, mätresultat och uppdaterade instruktioner.

• Vid osäkerhet om ansvar, konsultera grundläggande entreprenadjuridik och för gärna en tidig dialog med beställaren.

MALEON samlar byggkonsulter, projektledare och specialister inom el, VVS, hiss, installation, bygg och entreprenad. Den samlade kompetensen gör dialogen mellan beställare, entreprenör och förvaltning tydlig och besluten träffsäkra. Med samma angrepps­punkt drivs även lösningar som minskar miljöpåverkan och ger robust drift över tid, något som blir extra tydligt under garantiskedets kontroller.

När du som entreprenör hanterar ett besiktningsutlåtande på ett öppet, tidsatt och tekniskt spårbart sätt skapas förtroende hos beställaren. En tydlig process säkerställer att både funktion och avtal hålls på plats, samtidigt som risken för kostsamma tvister minskar drastiskt.