Hur planeras en besiktningsprocess i ett byggprojekt?

Besiktningen blir mest träffsäker när den vävs in i projektets vardag i stället för att skjutas upp till slutet. Planeringen handlar om tre saker: att rollerna är utsedda tidigt, att kritiska moment granskas innan de byggs in, och att dokumentationen är spårbar när status ska bedömas. Då prövas leveransen mot avtalet i stället för att bli en tolkningsdiskussion.

Rollerna sätts redan vid upphandlingen

Grunden läggs i entreprenadavtalet och AF-delen, där omfattning, ansvar och styrande handlingar klargörs. Beställaren utser en entreprenadbesiktningsman som kan tolka både avtal och tekniska krav, och som vet vad som behöver föras in i protokollen.

Parallellt säkras en kontrollansvarig enligt plan- och bygglagen. Rollerna är inte utbytbara: kontrollansvarig arbetar mot byggnadsnämnden och slutbesked, medan besiktningsmannen prövar entreprenaden mot kontraktet enligt AB 04 eller ABT 06. Alla avtalsbilagor och ändringar behöver dokumenteras skriftligt, eftersom besiktningsmannen utgår från de överenskomna villkoren.

Kritiska moment kopplas till tidplanen

Nästa steg är att peka ut de moment som bör granskas innan produktionen går vidare, och koppla dem till både tidplan och betalningsplan. Där är förbesiktning verktyget för arbeten som annars byggs in, tätskikt, stomkompletteringar och installationer i schakt eller undertak.

Bokas förbesiktningarna i takt med produktionen minskar risken att ett fel följer med hela vägen till slutbesiktningen, där kostnaden för att komma åt det är en helt annan. Kritiska moment kombineras med egenkontroller som är spårbara till rätt ritning, datum och ansvarig.

Spårbarhet avgör hur granskningen går

Många anmärkningar bottnar inte i dåligt utfört arbete utan i att det inte går att visa vad som gjordes, av vem och mot vilket krav. ÄTA-arbeten är ett återkommande exempel: en ändring beslutas på ett byggmöte, utförs, men saknar sedan referens till ritning, beslut och tidpunkt.

Upprätta därför en enkel struktur där varje avsteg har den referensen. Kontrollera också att produktionen följer godkända bygghandlingar och inte äldre förhandskopior. Med regelbundna avstämningar om egenkontroller och handlingsstatus finns underlaget för funktionsprov, driftgenomgångar och relationshandlingar samlat när slutbesiktningen närmar sig.

Från slutbesiktning till garantitid

Vid slutbesiktningen prövas helheten mot kontraktet. Protokollet blir en huvudhandling och avvikelser hanteras utifrån avtalstexten. Innan byggnaden tas i bruk ska det finnas skriftliga instruktioner för idrifttagning, provning, skötsel och underhåll, och de kontrolleras ofta i detta skede.

Efter godkännande tar beställaren över byggnaden. Under garantitiden genomförs garantibesiktning för fel som visar sig i drift, och efterbesiktning används för att bocka av att tidigare anmärkningar verkligen har åtgärdats. En vanlig miss är att inte lägga in garantibesiktningen i kalendern vid övertagandet — då riskerar tiden att löpa ut innan felen hinner anmälas.

Miljökrav som får konsekvenser vid besiktning

I många upphandlingar, särskilt kommunala, krävs att produkter är registrerade i SundaHus eller Byggvarubedömningen. Oregistrerade produkter leder till anmärkningar även när själva utförandet är korrekt. Kraven behöver därför skrivas in i upphandlingen och följas upp löpande under produktionen, inte kontrolleras i efterhand.

Åtkomlighet hör till samma resonemang. Installationer med kortare livslängd än byggnaden behöver kunna nås och bytas utan större ingrepp. Tas frågan upp först vid besiktningen är den svår att åtgärda, medan den i projekteringsskedet oftast bara handlar om placering.

Vad beställaren bör göra tidigt

Utse besiktningsman i samband med upphandlingen, inte inför slutbesiktningen. Lägg in förbesiktningarna i tidplanen där arbeten byggs in. Bestäm hur ÄTA-arbeten ska dokumenteras innan det första dyker upp, och boka garantibesiktningen redan vid övertagandet.

När entreprenören vet vilka moment som ska visas, beställaren vet vilket underlag som krävs och besiktningsmannen kopplas in i tid, blir besiktningen en teknisk kontroll av det som faktiskt byggts.