När ska slutbesiktning bokas vid byggprojekt?

Slutbesiktningen är den formella kontroll som visar om entreprenaden uppfyller avtalet och kan godtas. Enligt bestämmelserna i AB 04 och ABT 06 ska slutbesiktning normalt ske vid kontraktstidens utgång eller utan dröjsmål efter att entreprenören anmält färdigställande. Praktiskt betyder det att du lägger in ett preliminärt besiktningsdatum redan i tidplanen men skickar kallelse först när färdigställandet kan styrkas med underlag och godkända funktionsprovningar.

Tidsfönstret enligt AB 04 och ABT 06

Arbetar du som professionell beställare under AB 04 eller ABT 06 är regelverket tydligt. Entreprenören ska med god marginal meddela när arbetena bedöms vara klara, och beställaren kallar därefter till besiktning utan dröjsmål. Ofta går kallelsen ut cirka en vecka i förväg, vilket ger alla parter tid att samla dokument och säkerställa närvaro. Avgörande är att entreprenaden är färdig enligt kontraktet och att allt är åtkomligt för granskning. Finns en separat besiktningsplan kan tidpunkten vara låst genom särskild överenskommelse.

Det är viktigt att skilja mellan synligt färdigställande och full funktionsduglighet. I en ren utförandeentreprenad ska installationer kunna provköras, egenkontroller vara signerade och drift och skötselinstruktioner finnas på plats. I en funktionsentreprenad krävs dessutom att avtalade prestanda kan påvisas vid eller strax före slutbesiktningen.

Vem bokar och vad krävs för kallelse

Mellan professionella parter är det oftast beställaren som anlitar en oberoende besiktningsman och skickar kallelsen. Både beställare och entreprenör får dock initiera processen. Vid konsumentuppdrag gäller Konsumenttjänstlagens paragraf 53 som ger båda sidor rätt att begära besiktning.

Innan kallelsen går ut kontrollerar beställaren att nödvändiga underlag är färdiga:

• Relationsritningar
• Egenkontroller
• Intyg för tätskikt
• Provningsprotokoll för el och VVS
• Dokumentation för ventilation
• Driftsinstruktioner
• Uppdaterad felpunktlista

Byggnaden måste vara städad så att alla ytor går att bedöma, och samtliga utrymmen ska kunna nås. Finns en kontrollansvarig samordnas de slutliga kontrollerna med denne innan kallelsen skickas.

Praktiska signaler på att det är dags

Följande punkter visar att rätt läge närmar sig:

• Funktionsprovning och igångkörning av tekniska system är godkända.
• Entreprenörens egenkontroller är kompletta.
• Eventuella delbesiktningar är avrapporterade och åtgärdade.
• Stomkomplettering, ytskikt, dörrjusteringar, listverk och fogar är klara.
• Utemiljö och gemensamma utrymmen motsvarar avtalet.
• Dokumentationen för drift och underhåll är överlämnad i avtalad form.

Vid större projekt kan förbesiktning eller etappvis slutbesiktning vara avtalad. Då lägger du kallelserna nära respektive färdigdag och samplanerar tidigt med projektledning och entreprenör för att säkerställa resurser och åtkomst.

Konsekvenser av fel tidpunkt

En för tidig kallelse ökar risken för underkännande eller många anmärkningar som kräver efterbesiktning. Det förlänger processen och kan bromsa betalningar enligt kontraktet. Dröjer kallelsen när entreprenaden i praktiken är färdig kan inflyttning och garantitid förskjutas. En bra tumregel är att boka när entreprenören lämnat en tydlig färdiganmälan och när beställarens dokumentationskrav är nästan helt uppfyllda.

Efter godkänd slutbesiktning börjar oftast garantitiden, vanligen två år, att löpa. Visar besiktningen brister planeras åtgärder och efterbesiktning när entreprenören meddelat att felen är avhjälpta.

Hur MALEON stöttar fram till kallelse

På MALEON samlar vi byggkonsulter, projektledare, besiktningsmän och teknikspecialister inom el, VVS, installation, transportsystem, bygg och entreprenad. Vår uppgift är att skapa tydlig kommunikation mellan byggherre och entreprenör och samtidigt ta ansvar för hållbara val. Med rollen som byggkonsult ser vi till att avtalet styr tidpunkten, att förbesiktningar läggs in där de behövs och att underlag och åtkomst är ordnade när slutbesiktningen genomförs. Våra tjänster anpassas efter om projektet följer AB 04 eller ABT 06 och om det rör sig om en utförande eller funktionsentreprenad.

Ett konkret arbetssätt är att lägga in en preliminär besiktningsvecka redan vid projektstart. När färdiganmälan närmar sig bekräftas datumet och kallelse skickas ungefär en vecka i förväg. Entreprenören får därmed fast tid för att avsluta moment som ofta skjuts på framtiden, exempelvis finjustering av dörrar och fönster, sista kontrollen av våtutrymmen samt systemprovning av styr och regler. Skulle brister ändå kvarstå planeras efterbesiktning med samma struktur och med tydlig prioritering av fel som hindrar godkännande framför mindre anmärkningar.​