Vad innebär nya standardavtal för byggprojekt?

Standardavtal sätter spelreglerna för nästan varje svensk entreprenad, och Byggandets Kontraktskommitté har nu presenterat utkast till AB 25 och ABPU 25 som ska ersätta AB 04 respektive ABT 06. Målet är fortsatt balans mellan parterna, men de nya texterna innehåller flera sakliga och språkliga nyheter som påverkar både upphandling och genomförande.

Översikt över de största nyheterna

• Ny struktur med ett inledande kapitel om övergripande principer och en utförligare innehållsförteckning.
• Totalentreprenad byter namn till projekterings och utförandeentreprenad, ÄTA ersätts av ändring av entreprenaden och besiktningsman kallas besiktare.
• Villkor för likställda ÄTA och hinder samlas under rubriken avvikande förhållanden, vilket ska minska gränsdragningsproblem.
• Oförutsedda kostnadsändringar kan ge prisjustering om de påverkar kontraktssumman i förhållande till anbudstidpunkten.
• Beställarens rätt att hålla inne medel begränsas till 5 procent av fakturerat belopp under entreprenadtiden.
• Ett standardvite på 0,5 procent av kontraktssumman per vecka föreslås vid försening om inget annat avtalas.
• Garantitiden blir fem år för både arbete och material.
• Tydligare skillnad mellan uppsägning och hävning och införande av en tvistetrappa där oenigheter först ska lösas av ansvariga personer, sedan genom förenklad tvistelösning och därefter i domstol eller skiljeförfarande.
• Gränsen för när skiljeförfarande tillämpas höjs till 500 prisbasbelopp.

Parallella regelverk under övergångsperioden

I Sverige finns ingen särskild entreprenadlagstiftning för kommersiella projekt. Därför styr alltid det avtal som parterna hänvisar till i kontraktet. När AB 25 och ABPU 25 publiceras kommer de att tillämpas sida vid sida med AB 04 och ABT 06 under flera år. Först när det nya regelverket uttryckligen åberopas i ett entreprenad avtal får det verkan i det enskilda projektet.

Pågående kontrakt påverkas inte. De villkor som redan avtalats gäller till färdigställandet. Däremot kan förfrågningsunderlag och anbud i nya upphandlingar snabbt börja innehålla frågor om bland annat vite, garantier, avvikande förhållanden och tvistlösning. Organisationer som vill ligga steget före bör därför inventera interna mallar, terminologi och bilagor i god tid.

Konkreta råd till beställare och entreprenörer

1. Kontrollera att mallar, standardtexter och systemstöd använder rätt termer. Byt exempelvis ut besiktningsman mot besiktare och se över hur tvistetrappan beskrivs.
2. Gå igenom rutiner för underrättelser om tid, kostnad och kvalitet. De föreslagna texterna betonar skriftlig dokumentation och kortare tidsfrister.
3. Om mängdreglering med á priser används krävs tydliga mängdförteckningar och mätbestämmelser från anbud till slutreglering.
4. Vid offentliga upphandlingar behöver sambandet mellan ändring av entreprenaden och upphandlingslagstiftningen analyseras noga eftersom debatten om ändringsklausuler och LOU ännu pågår.
5. Säkerställ att garantihantering, stoppbefogenheter och krav på rättelse under produktion är väl förankrade i projektorganisationen.

Fördjupad påverkan på projektets samarbetsformer

Hela förslaget sätter samarbete, spårbarhet och löpande kontroll i centrum. Beställaren får tydligare rätt att kräva rättelse och vid behov avbryta arbeten för att begränsa skada. Entreprenören måste samtidigt dokumentera beslut, materialval och kvalitetskontroller för att kunna visa att arbetet utförts enligt avtal och regelverk. Kraven slår igenom i allt från egenkontroller till relationen med besiktning och kontrollansvarig. Projekten blir ofta multidisciplinära med discipliner som el, VVS och hiss, vilket gör tydlig ansvarsfördelning än mer angelägen när begrepp och roller nu förtydligas.

Så förbereder du organisationen

Flera aktörer planerar pilotprojekt baserade på de nya texterna, medan andra avvaktar tills interna rutiner är uppdaterade. Oavsett strategi är det klokt att redan nu

• utbilda personal i de viktigaste nyheterna,
• se över roller och mandat i projektledning,
• uppdatera avtalsmallar och administrativa föreskrifter,
• göra en plan för hur parallella regelverk ska hanteras i övergångsfasen.

MALEON samlar byggkonsulter, projektledare, besiktningsspecialister samt tekniska experter inom el, VVS, installationer, bygg och entreprenad och erbjuder processer som främjar långsiktigt miljöansvar. Läs mer om våra tjänster.

Övergången till AB 25 och ABPU 25 innebär inte en total omvälvning men kräver aktiv justering. Den som tidigt uppdaterar sina dokument, förtydligar ansvarsfördelning och prioriterar löpande dokumentation minskar risken för tvister och onödiga kostnadsökningar. Tydlig hänvisning till rätt standardavtal i varje kontrakt är därför avgörande under de kommande åren när både gamla och nya villkor kommer att cirkulera samtidigt.​